Электронная подписка

Накопительная ипотека: потенциал тиражирования

Родин Е. В., заместитель Председателя Государственного комитета по строительству и архитектуре Республики Башкортостан

Декатов Е. А., руководитель Дирекции по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ НО ФРЖС Республики Башкортостан

Задачи по обеспечению доступным жильем семей со средним достатком за счет беспрецедентного наращивания объемов жилищного строительства и снижения ипотечной ставки, поставленные Указом Президента РФ от 7 мая 2018 года № 204, стали серьезнейшими вызовами для руководителей всех без исключения субъектов Российской Федерации.

Необходимость обеспечения прорывного роста как предложения жилья, так и платежеспособного спроса на него, подталкивает региональные администрации подвергнуть самой решительной ревизии имеющиеся механизмы и инструменты в сфере жилищного строительства и ипотечного кредитования. Необходим тщательный анализ, с одной стороны, имеющегося потенциала новых строительных площадок с учетом необходимости возведения соответствующей социально-инженерной инфраструктуры, а также состояния строительных и производственных мощностей региона. С другой — возможностей по дополнительному стимулированию покупательской активности на рынке жилья на фоне падающих реальных доходов населения.

Около 50 миллиардов рублей дополнительно потребуется Башкортостану в ближайшие шесть лет для достижения поставленных в новом майском указе Президента России целей в сфере строительства и обеспечения граждан жильем. Дефицит — порядка 8 миллиардов рублей ежегодно. Таковы предварительные подсчеты Государственного комитета республики по строительству и архитектуре.Темпы роста и объемы жилищного строительства в регионе следует увеличить минимум в полторараза — с 2,5 миллионов квадратных метров, введенных в 2017 году, до 3,7 миллиона к 2024-му. Пересмотреть действующие госпрограммы и предложить варианты достижения задач российским субъектам следует до 1 октября. В Башкортостане корректировка идет, есть первые результаты.

Сегодня, не дожидаясь решений на федеральном уровне, мы увеличили прямые бюджетные затраты на госпрограммы по жилью. Уже с этого года объем финансирования для многодетных семей вырос в два раза — со 117-ти до 234 миллионов рублей в год, на 100 миллионов увеличены средства для детей-сирот, на стадии рассмотрения — заявки по инвалидам и ветеранам: решения ждем в конце июля-начале августа.

Также мы рассматриваем возможность нарастить объем средств, выделяемых республиканской некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства: определяем площадки для застройки, разрабатываем механизмы по развитию инструментов типа системы жилищных строительных сбережений.

Сейчас как нельзя остро стоит задача максимально упросить условия предоставления застройщикам земельных участков, сократить административные барьеры и комплексно подходить к освоению территорий. Когда застройщик заходит на площадку, у него должны быть все инженерные сети, коммуникации и четкое понимание по инфраструктуре: где и когда будут детские сады, школы, больницы.

Эти меры должны помочь сдержать рост цен на квадратный метр. В том, что жилье со второй половины года начнет дорожать, сегодня не сомневаются практически все эксперты. Кроме запланированного с 2019 года повышения НДС и ускоренных темпов инфляции, на стоимость «квадрата» повлияет обновленный закон о долевом строительстве: изменения начали действовать 1 июля. По разным оценкам, в Башкортостане с рынка могут уйти порядка 30 процентов застройщиков. А еще через год российские власти планируют полностью отказаться от договоров долевого участия в пользу проектного финансирования.

ФБ-справка

С 1 июля 2018 годазапрещено привлекать средства граждан в долевое строительство через механизмы жилищных сертификатов и жилищно-строительные кооперативы. Договоры долевого участия могут заключать только хозяйственные общества с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов от трех лет. У застройщика должен быть общий с генподрядчиком и техзаказчиком расчетный счет, который полностью контролируется уполномоченным банком.

Также в числе значимых новаций — принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство» и правило «10-10-10»: компания обязана иметь разрешение на ввод не менее 10 тысяч квадратных метров, собственные средства застройщика не должны быть меньше 10 процентов от стоимости проекта, не менее 10-ти процентов от суммы должен быть и минимальный остаток на счете уполномоченного банка.

Дефицит предложения по жилью и ростстоимости квадратного метра может вызвать и еще один фактор — нового жилья в республике стало меньше. По данным Башкортостанстата, за январь—май ввод сократился по сравнению с тем же периодом 2017 года на 14 с половиной процентов. По мнению специалистов, отчасти сказывается кризис 2014-го года, после которого, в 2015–2016 годах, строить стали меньше: инвесторы приостановили проекты, поскольку не знали — что будет дальше. Учитывая, что стандартный срок строительства многоквартирных домов — два года, мы сейчас как раз подошли к этой «дыре». Кроме того, сегодня мы видим снижение реальных доходов населения: по данным республиканской службы статистики, за январь-апрель минус два процента к аналогичному периоду 2017 года.

Понятно, что только за счет своих сил регионам не справиться — необходимасерьезная поддержка федерального центра. Однако не секрет: при неэффективной экономике простое вливание денег — не панацея. Нужны специальные механизмы, которые увеличат платежеспособный спрос — а их сегодня не хватает.

Эксперты констатируют: федеральные программы — в частности, предложенные Единым институтом развития в жилищной сфере Дом.РФ (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) оказались неэффективными. «Стимул», «Стимул-2», «Новостройки», «Жилье для российской семьи», «Арендное жилье» — ни одна не принесла ожидаемого результата. Кроме рефинансирования кредитов, чем занимается не только АИЖК, не сделано ничего, считают аналитики. Как быть? Регионам остается самим разрабатывать схемы. И Башкортостан в этом плане преуспел, пожалуй, больше остальных. С 2014-го года в республике действует программа жилищных строительных сбережений.

ФБ-справка

Проект разработан по инициативе Правительства республики с целью повысить доступность жилья для граждан со средним уровнем дохода и реализовывается на условиях софинансирования из средств регионального бюджета. В основе системы жилстройсбережений — ипотечно-накопительный механизм, который предусматривает покупку жилья в два этапа: накопление и кредитование.

Участникам программы предоставляют ипотеку под 6–7 процентов. Средневзвешенная ставка по рынку сегодня 9,7 процента. Ориентир в новом указе главы государства — 8 и менее процентов годовых. Однако для дальнейшего снижения ставки экономических предпосылок банки не видят. Из сложившейся практики средневзвешенная ипотечная ставка превышает ключевую ставку Банка России, как правило, на 2–3 процентных пункта. С 15 июня Центробанк закрепил ее на уровне 7,25 процента годовых и пересмотрел прогноз по инфляции в сторону роста к концу года до 4 процентов. По мнению большинства экспертов, снижение ключевой ставки в ближайшие месяцы маловероятно. Таким образом, ипотека будет находиться в диапазоне 8–10 процентов.

Как видим, действующими рыночными механизмами в настоящее время невозможно решить поставленную задачу. Бюджетное же субсидирование ипотечных ставок очень затратно. К тому же без роста доходов населения, на что мы влиять не можем, простое снижение ставок не поможет.

Чем привлекателен в таких условиях ипотечно-накопительный механизм? С одной стороны — дает возможность накопить на первоначальный взнос по ипотеке в размере не 10–15 процентов, а 30–40 процентов. Сегодня при сроке накопления три года участники программы имеют эффективную процентную ставку 21 процент годовых.

Таким образом, мы формируем гармоничный, платежеспособный спрос на годы вперед: людям дали возможность комфортно накопить, они заходят на рынок с большим объемом первоначального взноса, с положительной платежеспособной историей и финансовой дисциплиной: за период накопления, от трех до шести лет, они привыкли ежемесячно выплачивать определенные суммы, отрывая их от текущего потребления. Также участники программы получают пониженную процентную ставку: рыночно обоснованную, а не залитую деньгами через субсидирование.

По экономической сути программы ставка в 6–7 процентов будет работать и в том случае, если средняя по рынку увеличится. Система позволяет обеспечить гарантированно низкую ставку, но для этого нужно от потребительского общества переходить к обществу рационального финансового поведения. И здесь федеральному центру следует выявить лучшие региональные практики и растиражировать их на федеральном уровне.

В республике уже подготовили проект стандарта, который разработчики планируют продвигать через Агентство стратегических инициатив, Ассоциацию банков России и прочие институты — чтобы регионам было понятно, как внедрять и использовать данный механизм.

ФБ-справка

На сегодняшний день в рамках системы жилстройсбережений жилищные условия улучшили более 700 жителей Башкортостана. На рассмотрении в банках находятся порядка 450 заявок на ипотечные кредиты. Всего в двух банках-партнерах открыто почти пять тысяч накопительных вкладов на сумму порядка 1,5 миллиарда рублей.

Массовое распространение системы жилстройсбережений позволит сделать продукт доступнее, банкам будет дешевле его обслуживать и ставка по ипотеке может опуститься ниже сегодняшнего минимума в 6 процентов. Сейчас мы рассматриваем возможность увеличить число уполномоченных банков. Потенциал мы видим также в большем взаимодействии со стройкой. Жилой фонд не только через НО ФРЖС РБ — он может быть любым — включая доли в жилых помещениях, земельные участки — главное, чтобы банки это кредитовали. Смотрим также в сторону дифференцированной бюджетной премии для разных категорий граждан.

Что даст нашей республике тиражирование проекта? В регион, прежде всего, придет дополнительное федеральное финансирование. Основные налоги идут в российскую казну, поэтому федеральный центр заинтересован в росте налогооблагаемой базы. Соответственно, если в нескольких регионах программа заработает -доходы федерального бюджета увеличатся. Поэтому логично ожидать софинансирования этих программ.

Не секрет: когда в 2015 году в Уфу приезжал премьер Дмитрий Медведев, единственный документ, который отдал ему в руки глава региона — это письмо с просьбой поддержать развитие ипотечно-накопительных механизмов — в том числе на федеральном уровне.

В Правительстве России нам ответили, что на внимание федерального центра можно рассчитывать, когда в подобных пилотах участвуют 5–6 регионов. Сегодня кроме Башкортостана система жилстройсбережений эффективно работаеттолько в Краснодаре, поэтому нам нужно еще минимум три–четыре субъекта.

Еще один аргумент в пользу внедрения системы жилстройсбережений — впечатляющий мультипликативный эффект. Только за один год с момента начала кредитования на жилищно-строительный рынок региона поступило порядка миллиардарублей. Из них только 6 процентов — 60 миллионов — бюджетные деньги.

Остальные 900 с лишним миллионов — это то плечо, которое на треть сформировалось из накоплений населения и на две трети — из банковских кредитов. Таким образом, средства внебюджетных источников превышают бюджетные вложения почти в 16 раз.

Эффективность выделяемой господдержки и низкие кредитные ставки позволяют утверждать — ипотечно-накопительная система может стать действенным механизмом по решению амбициозных задач в сфере социальной жилищной политики. Наработанный в Башкортостане опыт демонстрирует: программа жилстройсбережений несет в себе потенциал тиражирования на межрегиональном и общефедеральном уровнях.

Скачать статью в doc


Возврат к списку


Архив номеров

В архиве находятся все
вышедшие в свет номера журнала

Ознакомиться с архивом

Подписка

Будьте в курсе событий.
Получайте свежий номер первым

Электронная подписка

Социальные сети

Следите за новыми выпусками,
статьями и заметками.

Страница на Facebook