Ёлектронна€ подписка

Ђћетрыї и†ставки: врем€ брать?

√илева ј. ¬., ”правл€ющий операционным офисом јбсолют Ѕанка в ”фе

Ёто произошло впервые с 2014 года: в течение последних четырех лет ключева€ ставка только снижалась. “еперь она увеличена на четверть процента и составила 7,5 % годовых. Ёто св€зывают с изменением внешних условий и ростом инфл€ционных рисков...

ћнени€ экспертов в данном вопросе разделились. ќдни говор€т, что повышение ключевой ставки неизбежно приведет к росту ипотечных ставок. ƒругие, что решение ÷Ѕ на ипотечные ставки пр€мого воздействи€ не окажет, потому как повышение составило всего 0,25 п.п., а это слишком небольшой показатель. Ѕолее того, возможен кратковременный всплеск спроса на ипотеку, обусловленный стремлением воспользоватьс€ текущими относительно выгодными услови€ми кредитовани€. Ђ омсомольска€ правдаї собрала за круглым столом представителей ведущих банков, застройщиков, экспертов в области финансов и ипотеки, а также агентства недвижимости, чтобы ответить на главные вопросы, волнующие наших читателей Ч будет ли дорожать жилье, поднимутс€ ли ставки по ипотеке, а также есть ли шанс выгодно приобрести жилье этой осенью.

ќдним из наиболее авторитетных спикеров в формате состо€вшейс€ дискуссии выступила ”правл€ющий операционным офисом јбсолют Ѕанка в ”фе јнастаси€ √илева.

Ч ћногие ипотечные банки еще до изменени€ ключевой ставки скорректировали ставки по ипотеке на 0,5Ц1 п.п, среагировав на колебани€ валютного курса. “аким образом, повышение ключевой ставки на 0,25 п.п. уже было Ђотыграної раньше большинством участников рынка. ¬еро€тно, решение регул€тора в ближайшее врем€ подтолкнет к таким же действи€м остальных игроков. ћы считаем, что рынок будет находитьс€ под вли€нием тренда растущих ставок до конца года.

ќднако пока произошедшие изменени€ не скажутс€ существенно на динамике ипотечного рынка. Ёти изменени€ не столь ощутимы будут дл€ заемщиков: услови€ приобретени€ ипотеки пока остаютс€ достаточно комфортными, во вс€ком случае, пока среднерыночна€ ставка по займам на жилье Ђне перескочилаї через планку 12 % годовых.

¬ услови€х подросших ставок мы ожидаем небольшую дополнительную активизацию заемщиков. Ћюди, которые планировали покупку жиль€, будут старатьс€ быстрее выходить на сделку, чтобы не пришлось столкнутьс€ с еще более высокими ставками.

ќтвеча€ на вопрос о том, какие предложени€ по ипотеке сегодн€ кажутс€ наиболее привлекательными дл€ жителей Ѕашкирии, следует учесть, что ставка по-прежнему играет значительную роль. Ќаибольший интерес, безусловно, вызывают программы со ставкой менее 10 % годовых. Ќо следует понимать, что таких предложений на рынке становитс€ все меньше в св€зи с недавним повышением ключевой ставки ÷Ѕ –‘.

—егодн€ заемщики требуют от банков скорости. —делка может не состо€тьс€, если заемщик ждет решени€ по 3Ц4 дн€, а иногда и неделю. ѕонима€ вли€ние неценовых факторов јбсолют Ѕанк в начале 2018 года запустил новую цифровую платформу по выдаче ипотеки. Ђ÷ифраї позволила нам сократить процесс рассмотрени€ за€вок до 25 минут. ќбъем выдачи за 9 мес€цев 2018 года ипотеки благодар€ этому вырос на 42 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и приблизилс€ к 1 млрд рублей.

—ейчас уже более половины за€вок в систему завод€т наши партнеры Ч риэлторы и застройщики Ч непосредственно у себ€ в офисах, без визита в банк.

∆ители Ѕашкирии стали чаще оформл€ть ипотеку на более длительный срок Ч не 15 лет в среднем, как в последние пару лет, а на 16,5ШЧ17. Ћюди понимают, что длительный срок Ч это меньший размер ежемес€чного платежа, а значит, и меньша€ финансова€ нагрузка.

ѕлюс мы активно работает с »ѕ, собственниками бизнеса, хот€ не секрет, что не все банки принимают к рассмотрению данную категорию клиентов.   каждому клиенту мы подходим индивидуально. –ассматриваем клиентов как по справке 2 Ќƒ‘Ћ, также можно предоставить справку в свободном формате с указанием дохода.

¬ фокусе интереса заемщиков Ч ипотечные программы, в которых нет дифференциации ипотечной ставки в зависимости от размера первоначального взноса, она одинакова€ и при внесении 20, и 70 % собственных средств от стоимости объекта.

«а счет этого снижаетс€ средний размер первоначального взноса. ¬ 2017 году он составл€л 39 % от стоимости жиль€, в 2018 Ч 36 %. ƒл€ заемщиков это плюс, потому что в случае с единой ставкой им не надо Ђт€нутьї с накоплени€ми до необходимой планки первоначального взноса.

“рендом 2018 года, по нашим наблюдени€м, стала возможность вз€ть в ипотеку квартиру, котора€ находитс€ в обременении у другого банка. ѕо сути, Ђипотека на ипотекуї. ѕродать квартиру, за которую еще выплачиваетс€ кредит, можно было и раньше. Ќо, как правило, только за наличные. ѕон€тно, что выложить круглую сумму могли далеко не все покупатели.

—ейчас процедура упростилась и процент квартир, выставленных на продажу, но наход€щихс€ при этом в залоге, в Ѕашкирии растет стремительно Ч с начала 2018 года на 50 %.

јбсолют Ѕанк по собственной инициативе недавно улучшил услови€ кредитовани€ по госпрограмме дл€ семей с 2 детьми и больше. “еперь созаемщиками могут стать не только супруги, но и их родственники, например, родители, брать€ и сестры. ¬ этом случае их доход будет учитыватьс€ при одобрении за€вки на кредит, а значит, будет доступна бќльша€ сумма.

Ќаш многолетний опыт показывает, что в Ѕашкирии осенью всегда начинаетс€ традиционный рост цен на недвижимость. ¬ среднем, идет увеличение на 5Ц10 % по отношению к уровню летних мес€цев. Ёто св€зано с тем, что в окт€бре начинаетс€ самый Ђгор€чий сезонї продаж, пика он достигает в но€бре-декабре. ¬ эти мес€ца мы всегда видим прирост за€вок на ипотеку до 50 % к среднегодовому уровню. » конечно, где высокий спрос Ч там и рост цен, все логично.

Ќо и без сезонных колебаний стоит задуматьс€ о том, как приобрести жилье не когда-нибудь в будущем, а поскорее, если только есть така€ потребность и возможность. ÷ены растут, и предпосылок дл€ отскока назад нет.

Ђ¬торичкаї в Ѕашкирии с начала года подорожала почти на 6 % (сейчас средн€€ цена квадратного метра Ч 59,3 тыс€чи рублей). Ђѕервичкаї Ч на 12,5 % (сейчас средн€€ цена квадратного метра Ч 58 тыс€ч рублей). ¬полне веро€тно, что уже к концу года средн€€ стоимость квадратного метра жиль€ в новостройках обгонит среднюю стоимость жиль€ в готовых квартирах.

 роме јнастасии ¬ладимировны √илевой, представившей позицию и анализ от имени јбсолют Ѕанка, в дискуссии принимали участие ”правл€ющий директор по ипотечному кредитованию розничного бизнеса ¬“Ѕ в Ѕашкортостане јли€ “астанова, руководитель дирекции по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ Ќќ ‘–∆— –Ѕ ≈вгений ƒекатов, начальник управлени€ по работе с партнерами и ипотечного кредитовани€ Ѕашкирского отделени€ —бербанка –услан √алин, –руководитель по работе с агентской сетью и трейд-ин √  Ђѕервый “рестї јдель —айфуллина, начальник юридического отдела √  Ђѕервый “рестї ≈лена ’амидуллина и руководитель пресс-службы ј ‘ќ–Ѕ ƒмитрий –удзит.

ѕолагаю, будет интересно поделитьс€ и наблюдени€ми о том, как мен€етс€ портрет ипотечного заемщика в Ѕашкирии, средний чек по ипотеке, соотношение Ђвторичкиї и Ђпервичкиї. ћы видим, что башкирский заемщик предпочитает готовые квартиры Ч на их долю приходитс€ более 80 % сделок по ипотеке. — прошлого года это соотношение не изменилось. —редний чек по кредиту на новостройки существенно выше (данные на сент€брь 2018 года).

≈сли по Ђвторичкеї он равен 1,6 млн рублей, то по Ђпервичкеї Ч 1,8 млн рублей. ѕо сравнению с прошлым годом чек вырос. ¬ 2017 году средний чек новостроек составл€л 1,4 млн рублей, по вторичному жилью Ч 1,4 млн рублей. –ост был св€зан не столько с ростом цен на недвижимость в республике, сколько со снижением ставок по ипотеке.

Ћюди стали покупать более комфортное дл€ проживани€ жилье Ч большей площади, в более престижных районах. ќсобенно €рко этот тренд про€вилс€ в сделках с новостройками. Ѕашкирский заемщик, как и в целом по стране, молодеет. „то любопытно, в ”фе его средний возраст чуть выше, чем в других городах республики Ч 36 лет против 35.

∆енщин-заемщиков в ”фе за год стало больше Ч 49,5 % от общего числа против 44 %. «а пределами столицы дамы оформл€ют займы на жилье реже Ч только 43 % от общего числа заемщиков в 2018 году.

≈сли же говорить о вли€нии изменений ключевой ставки, то следует учитывать ее базовую функцию.  лючева€ ставка Ч это инструмент ÷ентрального банка, это не пр€мой показатель того, что растет инфл€ци€. Ќаоборот, ее повышение происходит в цел€х борьбы с инфл€цией. ѕроще говор€, это показатель того, почем ÷ентробанк ссужает деньги коммерческим банкам, а не показатель стоимости денег в экономике в целом. ≈сли мы посмотрим статистически, то ипотечные ставки (если не брать резкие всплески вслед за ключевой) на 2Ц4 процентных пункта превышают ключевую ставку. ≈сли брать период 8 мес€цев нынешнего года, то средн€€ ипотечна€ ставка в Ѕашкирии равна 9,6 %.  оридор роста по€вл€етс€ в тот момент, когда инфл€ционные ожидани€ складываютс€ не только у населени€, но и банка. ¬ итоге на первый план сейчас вышли другие факторы не ценовой конкуренции Ч это и снижение количества документов, по которым выдавались ипотечные займы, скорость обработки за€вок, пересмотр размера первоначального взноса и т. д.

Ѕанки и застройщики идут на совместные акции, но в некоторых случа€х человеку бывает выгоднее вз€ть ипотеку под более высокую ставку в банке, но получить скидку у застройщика. ѕоэтому хотелось бы, чтобы работа рынка стала более прозрачна, риэлторские комиссии от застройщика не выходили за рамки, а услови€ приобретени€ жиль€ были прозрачными.

—егодн€ ведутс€ разговоры об ужесточении условий выдачи кредитов по ипотеке с низким первоначальным взносом, которые ниже 20 %.  оллеги верно отмечают, что это лишь в теории можно рассуждать, что Ђчем больше первоначальный взнос, тем лучшеї. Ќо реалии таковы, что квартиру покупают сугубо по необходимости. ≈сли именно сейчас человеку необходимо жилье Ч родилс€ ребенок, есть желание съехать от родителей, то вопрос, как правило, решаетс€ быстро.  огда мы говорим об инвесторах, то у них есть возможность подождать, но речь там идет далеко на о 20 % первоначальном взносе и ипотеке.  огда речь идет о минимальном первоначальном взносе, то это те люди, которые нуждаютс€ в жилье. » нуждаютс€ они в нем сегодн€.

ƒействительно, очень много клиентов идут с минимальным первоначальным взносом. Ёто в основном те люди, которые понимают, что если они будут сейчас снимать жилье, то они будут платить за эту квартиру примерно ту же сумму, которую они будут платить за ипотеку. Ќо платить за ипотеку гораздо более продуктивно, ведь человек знает, что через какое-то количество лет жилье станет его собственностью. »потечный рынок растет, потому что у людей по€вл€етс€ это понимание. ” нас в рамках всех кредитов первоначальный взнос 20 %, а если у клиента есть материнский капитал, то мы делаем первоначальный взнос 10 %, а материнский капитал в течение 4 мес€цев клиент доплачивает в часть первоначального взноса. Ѕанки подстраиваютс€ под ситуацию на рынке, под клиентов и их запросы и придумывают все больше и больше программ дл€ удобства. “ак, раньше нельз€ было использовать маткапитал в качестве первоначального взноса, банки не давали таких программ, а сегодн€ раз клиенты обращались с такой потребностью, банки разработали новую систему оценки и работают с маткапиталом в качестве первоначального взноса.

ќт редакции

Ќа наш взгл€д, јнастаси€ ¬ладимировна √илева весьма точно расставила акценты и по ценовым параметрам жиль€, первичного и вторичного, и с точки зрени€ прогностики. ќбратим внимание Ч сколько-либо весомого отношени€ ставки ÷ентробанка к ипотечной ставке не прозвучало, и это абсолютно правильно. подъем ключевой ставки на 0,25, ѕо расчету ÷ентробанка, при среднем сроке кредитовани€ 20 лет и средней стоимости квартиры в 2,9 млн дает разницу в платежах 780 рублей в мес€ц. ѕоэтому рынок будет реагировать только на реальные ожидани€ людей, на их реальную платежеспособность. Ђ—ерьезный звонокї на дн€х прозвучал в информации √осстро€, что по объему ввода жиль€ по сравнению с прошлым годом Ѕашкири€ ушла в минус на 17,9 %. Ёто означает, что если товара мало, то цена на него растет, при этом денег у людей больше не стало. ќт Ђднаї мы оттолкнулись, а это, скорее всего, значит, что цены на жилье, ставки по ипотеке и рефинансированию будут идти только вверх.

—качать статью в doc


¬озврат к списку


јрхив номеров

¬ архиве наход€тс€ все
вышедшие в свет номера журнала

ќзнакомитьс€ с архивом

ѕодписка

Ѕудьте в курсе событий.
ѕолучайте свежий номер первым

Ёлектронна€ подписка

—оциальные сети

—ледите за новыми выпусками,
стать€ми и заметками.

—траница на Facebook