Электронная подписка

Многоточия в законе

Рассейкин В.В., генеральный директор Фонда развития жилищного строительства Республики Башкортостан

...Когда с плеча решили рубануть проблему обманутых дольщиков, щепки разлетелись по всей строительной отрасли. И нас не устраивает старая присказка о том, что «Лес рубят — щепки летят». По той простой причине, что в умелых руках лес вырубается аккуратно, а в нашем случае среди щепок оказалась целая категория уникальных по своей сути строительных структур — Некоммерческих фондов жилищного строительства.

С 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ)«. Именно о тех коллизиях, которые входят в повседневную практику строительного комплекса вследствие его новелл, и необходимо сказать.

Сказать не ради дискуссий, а в надежде на изменения или дополнения, которые совершенствуют его нормы, приведут их в соответствие с реальными потребностями государства, экономики, общества и граждан.

Понятно, что «спусковым механизмом» нововведений стала проблема обманутых дольщиков. Предлагаемые решения как под копирку повторяют проблему обманутых банковских вкладчиков. «Банковский вариант» появился намного раньше, чем проблема обманутых дольщиков, но аналогии очень четкие — несмотря на множество предупреждений и советов специалистов, сами граждане подвергали себя неоправданным рискам, когда несли свои средства в сомнительные банки или строительные компании, тем самым демонстрируя собственное безответственное поведение.

Факты — вещь упрямая. А они говорят о том, что среди категории «обманутых дольщиков» от силы 10% тех, кто приобретал жилье в рамках ДДУ. Остальные 90% — это последствия суррогатных форм, которые изначально находились (и сейчас находятся) вне рамок 214-ФЗ и 218-ФЗ.

Ситуация выглядит так, что вместо поиска реальных причин долгостроев или обмана наносится удар по тем, кто и так четко работает в рамках закона. Предпринятые государством меры и механизмы защиты рикошетом бьют по добросовестным участникам рынка.

В нашем случае наибольшие опасения вызвали положения ФЗ-214, исключающие участие некоммерческих организаций в системе долевого строительства в качестве застройщика. Такое право теперь будут иметь только хозяйственные общества и два НКО: Московский Фонд реновации и ППК «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». (тоже — Москва и область).

Классический случай, когда вместе с водой выплеснули и ребенка.

Причем произошло это на фоне категоричного требования Президента страны по увеличению объема жилищного строительства в стране до 120 млн квадратных метров. Сколько, как и когда уйдет с рынка так называемых «малых застройщиков» — это тема пусть болезненного, но другого разговора. Сейчас мы ведем речь о таких крупных строительных структурах, как уже названные нами НКО — некоммерческие организации, призванные решать проблемы обеспечения жилыми помещениями очередников и других отдельных категорий граждан.

Сегодня в стране действует несколько некоммерческих организаций, созданных субъектами РФ в форме фондов, чья деятельность направлена на содействие развитию в регионах жилищного строительства для определенных целевых аудиторий и решения государственных задач Эти механизмы создали у себя республики Башкортостан, Удмуртия и Крым, Самарская, Омская, Кемеровская области, Красноярский край и Ханты-Мансийский округ.

На таких застройщиков в общей сложности приходится в названных регионах до 20% объема текущего жилищного строительства, что в целом по России составляет около 4 млн м2 квартир. «Недопущение» фондов к работе может привести к снижению объёма жилищного строительства дополнительно не менее чем на 3–5%.

В реалиях Башкортостана цифры еще громче: мы являемся крупнейшим застройщиком социального профиля. Только за последние 4 года нами было построено 7228 квартир суммарной площадью почти 320 тысяч квадратных метров. Во многих районах и в ряде крупных сельских поселений доля новостроек от ФРЖС РБ равна 100%. (Все остальные застройщики из районов просто-напросто ушли еще до образования нашего Фонда).

Не берусь анализировать достоинства и достижения родственных нам по форме Фондов других регионов — скажу о том, что знаю доподлинно. Наш Фонд развития жилищного строительства РБ — это не только высокопрофессиональный коллектив с огромным опытом работы в сложной сфере социального строительства.

Мы, как организация, располагаем уникальными возможностями расчета, моделирования, финансово-экономического обоснования и, главное, реализации проектов самой высокой сложности. В нашем распоряжении — созданная Фондом и действующая в интересах всего региона Автоматизированная информационная система «Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях» (АИС «УГНЖ»), аналогов которой нет вообще ни в одном из регионов страны.

В нашу пользу очень громко говорит даже не число сотен построенных домов, тысяч квартир или сотен тысяч квадратных метров благоустроенного жилья: мы особо подчеркиваем, что за все время существования НО ФРЖС РБ мы не допустили срыва сроков строительства и ввода жилья. На фоне долгостроев и «проблемных объектов» это выглядит одним из самых весомых и убедительных аргументов.

Разве можно «отрубить» такой сегмент, тем более — на фоне явного падения объемов практически всех коммерческих застройщиков?

Задачи были ясны, ресурсы определены, механизмы работали — однако вмешалась совершенно новая редакция закона. Установлено, что отныне застройщиками могут быть только хозяйственные общества и 2 специальных созданных «московских» НКО. Между тем названные нами структуры хозяйственными обществами не являются!

Зададимся вопросом — насколько это оправдано? Преобразование Фондов, подобных нашему, в хозяйственные общества невозможно (для фондов действует прямой запрет — пункт 3 статьи 123 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как и невозможно дробление их деятельности на отдельные юридические лица по принципу «один застройщик — одно разрешение на строительство».

НО ФРЖС РБ, созданная республикой, в силу своей организационно-правовой формы, по новым требованиям ФЗ-214 выступать застройщиком не может. Соответственно, мы будем не вправе заключать с гражданами договоры участия в долевом строительстве. Это приведет к необходимости вынужденного перехода НО ФРЖС РБ на другие механизмы привлечения средств на строительство.

Да, подобные механизмы есть, они проверены практикой, но каждый из них в той или иной степени имеет определенные недостатки. В частности, механизм формирования ЖНК из числа отдельных категорий граждан малопригоден для наших целей потому, что на сегодняшний день в банках республики отсутствует продукт кредитования членов жилищно-накопительных кооперативов. Учитывая, что около 80% граждан приобретают жилье с привлечением ипотечных кредитов, данный механизм не дает возможности привлечения средств в требуемом объеме.

Другой механизм — проектного финансирования — в наших реалиях применить очень сложно. Любой банк при оценке проекта анализирует его потенциальную рентабельность, а наш Фонд зачастую ведет строительство в дотационных районах республики. Как следствие — это не позволяет обеспечить необходимые параметры рентабельности и уже привело к неоднократным отказам банков финансировать проекты в районах. При этом, даже если мы добиваемся проектного финансирования, этот механизм ведет к удорожанию стоимости 1 кв.м жилья за счет процентов по кредитам.

Закон — явление императивное. Дискутировать о последствиях его применения можно до бесконечности, но до тех пор, пока он не претерпел изменений, его надо неукоснительно исполнять. Казалось бы — прописная истина? Но есть и еще одна: закон не может быть конструкцией раз и навсегда установленных норм — он может и должен изменяться в силу возникновения новых потребностей общества.

Потому ни мы, как практики, ни наши вышестоящие органы не сидим, сложа руки. Уже неоднократно предпринимались попытки внесения изменений в законодательство о долевом строительстве на уровне Государственной Думы и Федерального Собрания РФ. В ряде случаев нам удалось донести свои сомнения и четко выверенные предложения руководителям ряда профильных комитетов Госдумы.

Так, на портале Госдумы опубликован официальный Протокол заседания Экспертного совета, который содержит ряд важнейших моментов, прямо касающихся деятельности НО ФРЖС РБ и предстоящего усиления роли родственных по профилю Фондов в текущей ситуации. Там прямо сказано: «Для усиления защиты прав граждан — участников долевого строительства требуются дополнительные меры обеспечения финансовой стабильности создаваемой системы, в том числе обеспечение права действующих Фондов развития жилищного строительстваиспользовать механизмы долевого строительства...» (выделено автором).

Мы неоднократно просили поддержать законодательную инициативу при внесении изменений в 214-ФЗ в части исключения из общего правила не только Московского фонда реновации жилой застройки, но и некоммерческих организаций, созданных субъектами РФ для реализации жилищных программ и мероприятий, в том числе для обеспечения жильем отдельных категорий граждан.

Однако даже в случае активного лоббирования этой инициативы поправки явно не будут приняты в те сроки, которые позволяют нам вести бесперебойную работу.

Мы видим, что два исключения из общего правила уже установлены. Насколько реально повторить такой опыт даже при том условии, что законотворчество — весьма инертный механизм? Уверен, что принятие необходимых решений можно на порядок ускорить, если использовать возможности региональных законодателей.

Республика Башкортостан, согласно Конституции РФ — точно такой же правомочный субъект Российской Федерации, как и город Москва. И если столичные (в данном случае — читай «региональные») органы власти сумели сформулировать, подготовить и пролоббировать принятие Государственной Думе соответствующего закона, то я не вижу препятствий для того, чтобы подобный опыт был поддержан нашей республикой.

Подчеркну — речь ведь идет не только о жилищном строительстве. Механизмы, заложенные в основу деятельности структур типа нашего Некоммерческого Фонда, можно и нужно использовать по всему комплексу социально значимых объектов — строительстве школ, детских садов, учреждений здравоохранения. Такие организации в республике созданы, а наши возможности могут значительно дополнить их усилия.

Напомню базовый тезис о том, что наш Фонд был создан республикой. Следовательно, государство получило не только полностью контролируемую, но и управляемую специализированную структуру, которой можно ставить задачи государственного уровня и в интересах государства.

Мы не коммерсанты, которые могут в любой момент пересмотреть свои планы, решения, вывести или перенацелить средства.

Мы этого не можем сделать просто по определению. НО ФРЖС РБ, как и родственные нам по структуре организации других регионов — это уникальные по своей сути инструменты решения важнейших социальных задач.

Что необходимо сказать в заключение? Если мы ведем разговор о базовой социальной функции государства — обеспечения граждан доступным жильем — то рубить с плеча отлаженные механизмы означает ставить под сомнение краеугольный камень взаимоотношений государства и общества.

Очень надеюсь на то, что здравый смысл, объективные требования экономики возобладают над краткосрочными эффектами нововведений. И что любые поправки, любые дальнейшие изменения «правил игры» будут продуманными, прозрачными и, как следствие, приведут только к положительным результатам.

Скачать статью в doc


Возврат к списку


Архив номеров

В архиве находятся все
вышедшие в свет номера журнала

Ознакомиться с архивом

Подписка

Будьте в курсе событий.
Получайте свежий номер первым

Электронная подписка

Социальные сети

Следите за новыми выпусками,
статьями и заметками.

Страница на Facebook