Электронная подписка

Эскроу: революция или эволюция?

Рассейкин В. В., заместитель Генерального директора НО ФРЖС РБ, Заслуженный строитель Республики Башкортостан

Революции становятся традицией нашей страны. Причем как минимум две из них пришлись на ноябрь. Первую до сих пор называют Великой Октябрьской, а вторую в скором времени могут назвать «великой долевой...». Речь идет о решении, которое 7 ноября 2017 года объявил Президент России Владимир Путин. Правительству совместно с Банком России было поручено реализовать план поэтапного замещения системы долевого участия граждан «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».

Многие годы строительный комплекс называли локомотивом экономического развития страны. и это вовсе не газетный штамп: стройка объективно «тянула за собой» другие отрасли промышленности — строительных материалов, металлургии, добычу инертных материалов, развитие дорожной сети, сферы обслуживания новых жилых комплексов (а тои целых городов!), социальной сфере, объекты культуры и так далее...

А топливом для этого мощного локомотива служили денежные средства — причем не внешние вливания, а те, которые в секторе жилищного строительства отрасль зарабатывала себе САМА!

Теперь же строительный комплекс переходит на роль не донора, а «просящего» — и ход, и результаты его работы всецело зависят от банка, который деньги то ли даст, то ли не даст... Причем степень «удовлетворения» застройщиком банковских критериев определяет сам банк. Нужно ли доказывать, что профессиональный строительный уровень просящего в этой ситуации неизмеримо выше уровня дающего?

Кроме того, банки получили право при малейшем отклонении от графика работ, жалоб любых третьих лиц или заключения собственных сотрудников в любой момент приостановить финансирование объекта и, этим самым, довести практически любого застройщика до банкротства.

Тем не менее, озвученная главой государства политическая воля была реализована. Однако, на наш взгляд, торопливо и без четко продуманных, просчитанных последствий. Согласно утвержденному плану, были подготовлены и приняты соответствующие нормативные документы, внесены изменения в ФЗ № 214 и № 218 о долевом строительстве, в ФЗ № 177 о страховании вкладов, в Налоговый кодекс, в ФЗ № 127 о банкротстве и ряд других законов. В итоге — к 31 декабря 2020 года должен произойти окончательный переход к новому формату, где доля договоров с использованием механизма счетов эскроу должна составить не менее 95%.

Впрочем, обсуждать или критиковать сам факт принятия законов смысла нет. Закон- понятие императивное, его надлежит исполнять. Но, при этом, специалисты и строительного и финансового сектора не оставляют попыток сделать его применение наиболее адекватным и ориентированным на реалии жизни.

Сектор общественных и экономических отношений, которые затрагиваются указанными нововведениями, очень велик — от чисто технических моментов до юридической, налоговой и финансовой практики. Взаимоотношения строителей и финансистов — лишь одна проблема из этого комплекса, но о ней необходимо говорить подробно.

Сейчас акцент стал явно смещаться в сторону понимания допущенной ранее «избыточности доверия» к банкам. Именно это мы видим в заявлении Президента России В. Путина на встрече с представителями общественности Дальнего Востока в рамках Восточного Экономического форума:

— Надеюсь, что новая система эскроу-счетов изменит ситуацию в корне, когда ответственность за качество работы застройщиков и риски будут переложены с граждан на финансовые организации...

Так Президент охарактеризовал роль банков в новой схеме финансирования жилищного строительства. Проще говоря — если раньше основной упор делался на контроль действий застройщиков, то теперь созрело понимание необходимости не менее пристального контроля деятельности банков.

Еще на этапе обсуждений в своем подавляющем большинстве эксперты прогнозировали, что применение новелл закона в том виде, как они изначально были предложены и прописаны, приведут к росту стоимости жилья, сокращению работников организаций строительного комплекса, уменьшению налоговых поступлений в бюджеты всех уровней, срыв реализации государственных и муниципальных жилищных программ.

Относительно категории «стоимость» оптимисты возражали — за счет государственных программ и снижения ипотечных ставок нагрузка на итого потребителя (т.е. гражданина) все равно снизится. Оптимисты верили в то, что им хотелось верить, забывая об объективных законах экономики. А они не новелла, их нормативными актами не поправишь, что в итоге и признала на днях такой авторитетный и информированный руководитель, как Председатель Центробанка страны Э. Набиуллина. — Переход на эскроу-счета может привести к некоторому росту стоимости жилья и к изменению объемов, но я думаю, что это будет временный фактор. С развитием этого процесса, если это будет и с развитием конкуренции, мы надеемся, что выйдем на нормальную траекторию, — сказала она на пресс-конференции по итогам сентябрьского заседания совета директоров регулятора.

До «нормальной траектории» пока далеко — по данным Единого Реестра Застройщиков (ЕРЗ), средняя цена квадратного метра в нашей республике выросла за год на 13,8%, составив в августе 55 057 рублей.

Впрочем, этого следовало ожидать: застройщик теперь платит проценты банку (дольщики кредитовали застройщиков беспроцентно). Коммерческие застройщики, соответственно, перекладывают это бремя на покупателя, включив дополнительные затраты в цену недвижимости.

Учтем, что долевое участие для покупателей жилья по факту остается, лишь приобретая иную адресную форму. Деньги они отдают не напрямую застройщику, а в банк, на специальные счета (эскроу). Классическая схема, которая и прописана в отказе от ДДУ, предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей будут аккумулированы в уполномоченном банке до момента сдачи дома. При этом средства на строительство застройщики должны получать в том же банке — либо по схеме проектного финансирования, либо в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования.

По замыслу, это позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства, а для застройщика — получить надежный источник средств. Сторонники этого решения убеждены, что «Прозрачность и надежность схемы использования эскроу-счетов в проектном финансировании застройщиков укрепят доверие граждан к строительному сектору и оживят спрос на строящееся жилье» — цитируем по официальным разъяснениям.

Тезис вызывает немалые сомнения. Реальная степень доверия граждан к создавшейся ситуации выразилась в том, что максимальный рост продаж жилья и объема строительно-монтажных работ проявился именно в первом полугодии: все, кто мог, торопились действовать по старым, проверенным схемам. Чтобы успеть «вскочить в последний вагон», покупатели вкладывались в квартиры до их неизбежного удорожания, а застройщики — изо всех сил добивались соотношения 10/30 (10% — объем проданного жилья, 30% — объем выполненных СМР. Это позволяет достраивать объект по старым правилам — прим. ред.).

Итог в цифрах убедительно подтверждает наше мнение: текущий объем строительства по республике составляет 4 314 882 кв. м, что означает прирост к августу прошлого года более чем на 24. При этом среднемесячный ввод превысил 82 тысячи квадратных метров — а это уже превышение прошлогоднего показателя на 37,5%! (данные приведены по официальной статистке Росстата и Единого Реестра Застройщиков РФ — прим. ред).

Стремление любой ценой защитить покупателя автоматически ударило по здоровой части строительного сектора. В полной мере это относится к противоречиям, которые возникают при работе застройщиков с кредитными организациями: хотя бы потому, что банкир — далеко не строитель и наоборот... А каждым делом должен заниматься именно профессионал.

Что вызывает опасения профессионалов?

Во-первых, предложенный механизм еще не апробирован на практике. «Точечные», по сути, пока еще пилотные действия отдельных банков и отдельных застройщиков массовой статистики и полной картины не дают. Так, недавние дискуссии, которые подряд прошли в Ассоциации кредитных и финансовых организаций РБ, на площадках «Комсомольской правды», агентстве «Башинформ» и на телеканале РБК-Уфа показали редкостное единодушие вроде бы и дискуссионных по составу спикеров: реальная оценка воздействия системы эскроу на строительный сектор будет понятна на горизонте не менее 2–3 лет!

Самые свежие данные привел ДОМ.РФ: На 10 сентября о переводе своих проектов на новую модель строительства с использованием счетов эскроу заявил 661 застройщик, это примерно 10% от всего числа девелоперов в РФ. Жилая площадь застройки этих проектов составляет 16,3 млн кв. м или 13,7% от всего строящегося в стране жилья.

Утверждается, что основная задача, которая решается в рамках реализации отказа от ДДУ — обеспечить интерес банков в финансировании строительных проектов, чтобы они охотно участвовали в кредитовании застройщиков. Этот тезис, при обращении к практике, вызывает серьезные сомнения. В нашем случае законодательные ограничения накладываются на объективные рыночные реалии и механизмы, по сути, достигая резко отрицательного момента синергии. Даже без учета действующих норм 218-ФЗ, за последние несколько лет банки стали заметно хуже относиться к заемщикам из строительной отрасли. Статистические данные ЦБ РФ четко показывают, что банки стремятся снизить «строительную долю» в кредитном портфеле.

Снижение кредитоспособности строительных организаций и закрытие лимитов со стороны банков. Проблема чрезвычайно острая и связана, как с реальным снижением кредитоспособности всех субъектов экономики, в том числе и строителей, так и с непониманием и зачастую нежеланием понимать строительную специфику со стороны банковского сообщества, которые в текущих условиях существенно снизили аппетит к риску и просто закрывают лимит на строителей, как на отрасль. На наш взгляд, сегодня как никогда уместна такая временная (на период кризиса) мера со стороны государства, как предоставление государственных гарантий и залогов из госфондов в пользу перспективных и значимых строительных компаний. Но это, все-таки, полумера, равно как и надежды на резкий рост проектного финансирования.

По данным ЦБ, на 1 сентября 2019 года общий объем привлеченного застройщиками проектного финансирования составил 306 млрд. При этом фактически на счетах эскроу находится только 9,9% этой суммы — 30,2 млрд. Более 55% приходится на Москву, при том, что доля столицы в общем объеме строительства в стране составляет только 13,8%.

Это — просчитанное статистикой следствие. А причины кроются в действии все тех же, объективных, экономических законов. (Кстати, столь же императивных, как и законы государства). После недавнего «строительногоо бума» они привели к развороту рынка: резкое охлаждение спроса и рост стоимости фондирования. Издержки строительства выросли, маржа упала, многие начатые объекты, вообще, не достраивались (или сложно достраивались). В результате экономика строительных проектов изменилась так сильно, что поставила под угрозу даже существование больших строительных или финансовых групп.

Дальнейшее развитие рынка и разворот банков лицом в сторону строителей может стимулировать только спрос, а он продолжает снижаться. Драйвером могла бы выступить ипотека — но и тут есть немало проблем. Дело даже не в колебаниях процентной ставки — (то резкий рост, то нынешнее медленное снижение): уровень платежеспособности населения не увеличивается, а так называемый «отложенный спрос» уже исчерпан (по тем же сводным данным ЦБ и ЕРЗ: падение числа выданных ипотечных кредитов под ДДУ снизилось в Башкортостане почти на 11% — прим. ред).

Банковский контроль, который вводится в действие № 214-ФЗ, мало того, что не имеет детальной регламентации. По сути, контроль должен осуществляться за теми средствами, которые банк застройщику не предоставлял! В отсутствие надлежащего регулирования института банковского контроля банк может злоупотреблять своими правами, используя остатки средств застройщика по своему усмотрению. В итоге обозначенной выше рыночно-правовой синергии застройщик попадает в абсолютную зависимость от банка.

Другой проблемой, которую мы уже затронули выше, является очевидное отсутствие в банковской сфере необходимого количества специалистов для осуществления контроля за столь специфической отраслью, как строительство. Для того, чтобы компетентно проверять платежи застройщика на соответствие требованиям № 214-ФЗ, такие специалисты должны обладать одновременно высокой компетенцией в юридической, экономической, финансовой сферах, а также в сфере строительного контроля.

Судите сами: возведение жилого дома является лишь вершиной производственной пирамиды. К примеру, чтобы построить 1 тыс м2 жилплощади в стандартных домах, требуется израсходовать примерно 1 тыс тонн цемента, который тоже кто-то должен произвести. Еще на тот же квадратный метр расходуется до 30 кг металлоконструкций, в том числе всяческой арматуры. Кирпич, трубы, запорная арматура, краны, счетчики, окна, двери, утеплитель, звукоизоляция, отделочные материалы, краски, лаки, гидроизоляция, фасадные материалы... Задействованы сотни предприятий и десятки тысяч их работников.

Последние не имеют прямого отношения к самому процессу стройки, но каждый элемент, каждое даже предварительное, комплектующее и тем более чисто «строительное» действие означает действие финансовое. Как следствие — подконтрольное банку, сотрудники которого профессионально далеки от реалий строительной практики. Как можно контролировать то, чего не понимаешь? Это не упрек финансистам — повторюсь, но каждым делом должен заниматься профессионал.

В силу их отсутствия в штате, у банков два пути: или формировать свою группу таких специалистов, или прибегать к услугам сторонних организаций. Первый вариант доступен только крупным игрокам — уровня Сбербанка, ВТБ, ФК Открытие, РСХБ или еще от силы десятку финансовых монстров. Банковское сопровождение — инструмент квалифицированный и дорогостоящий.

Остальные (если не хотят рикошетных проблем) неизбежно пойдут по второму пути — аутсорсингу. Такие услуги на рынке стоят от 1 до 5% от стоимости строительства. Значит — еще одно, автоматическое, удорожание строительства.

Поэтому идея создания некоего «посредника» между банками и строителями — в том числе не только в сфере контроля, но и элементарного консалтинга — буквально витает в воздухе. Если у банков нет «спецов», то верно и обратное утверждение — у большинства застройщиков нет возможностей выделять или специально принимать в штат группу финансистов для непосредственной и плотной работы с банками.

Медиатор поэтому нужен, но... Но какой? Государственный? Общественный? Созданный на базе СРО? Структурное подразделение федерального или регионального строительного ведомства или такое же — но уже под эгидой ЦБ? Круг полномочий? Источник финансирования?

Вопросы не праздные — без их решения пресловутый банковский контроль или будет формальным, или приведет к значительному удорожанию строительства и замедлению проведения расчётов по платёжным поручениям застройщиков.

Поэтому нам представляется чрезвычайно важным продолжить стихийно возникающее обсуждение вопросов банковского сопровождения. Нужно оценить техническую и организационную возможность его обеспечения с надлежащим качеством. Важно, чтобы такое сопровождение не встало слишком дорого для строителя, не превратилось в дополнительный тормоз при работе. Эту настойчивую работу: формулировку, доказательство и внесение аргументированных предложений со стороны профессиональных участников как строительного, так и финансового рынка — нужно продолжать.

***

... В советские времена писали: «Строительство — генератор прогресса», теперь это звучит как «драйвер экономического развития». Слова разные, но суть от этого не меняется — именно строительство может и должно быть и генератором, и драйвером, и просто одним из «тяговых локомотивов» поступательного развития не только отрасли, но и экономики в целом. В экономической науке это называется мультипликативным эффектом. А он не срабатывает в режиме революций — он требует только эволюционного развития.

Скачать статью в doc


Возврат к списку


Архив номеров

В архиве находятся все
вышедшие в свет номера журнала

Ознакомиться с архивом

Подписка

Будьте в курсе событий.
Получайте свежий номер первым

Электронная подписка

Социальные сети

Следите за новыми выпусками,
статьями и заметками.

Страница на Facebook